REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS
Usucapião extrajudicial é uma forma prevista em lei para regularização da propriedade de um bem móvel ou imóvel. Você com certeza já ouviu falar sobre ela, não é mesmo?
É muito comum que em certas famílias, a posse de uma casa, por exemplo, seja exercida através da moradia, sem que exista qualquer regulamentação dos donos por escrito. Ou, em muitas situações, o proprietário no papel não é o mesmo que reside no local.
Assim, existe uma forma de regularizar a propriedade do bem a partir da posse mansa e pacífica exercida por certo período de tempo chamada de usucapião, palavra de origem do latim “usucapio”, que significa “adquirir pelo uso”.
Existem diversos tipos de usucapião na lei (Código Civil), que exigem requisitos específicos para cada modalidade para a regularização da propriedade por meio da posse. Por sua vez, o Código de Processo Civil prevê como funciona o procedimento para requerimento da usucapião a quem tiver interesse.
Posto isso, considerando que o Brasil possui inúmeras famílias residindo em imóveis cuja documentação não está atualizada e regularizada, decidimos elaborar um conteúdo completo sobre o tema.
Em especial, iremos enfatizar a usucapião extrajudicial, que é a nova modalidade trazida pelo Código de Processo Civil de 2015. Não deixe de conferir a seguir:
- Qual a diferença entre usucapião e usucapião extrajudicial?
- Usucapião Extrajudicial no Novo CPC
- Quando é possível fazer a solicitação de usucapião extrajudicial?
- Tipos de usucapião
- Quais são os documentos necessários para a requisição de usucapião extrajudicial?
- Prazos para usucapião extrajudicial
- Qual o valor para a solicitação de usucapião extrajudicial?
- Como ocorre a contestação da usucapião extrajudicial?
Qual a diferença entre usucapião e usucapião extrajudicial?
A usucapião é uma nomenclatura de origem do latim, da palavra “usucapio”, que nada mais é do que a aquisição de um bem pela posse.
Vale dizer que a usucapião é válida para bens móveis ou imóveis. Porém, é no ramo imobiliário que mais se apresenta e é requerida.
Até a publicação do Novo Código de Processo Civil, em 2015, a única forma de obter a regularização da propriedade do bem imóvel pela usucapião era a partir de uma ação judicial.
No entanto, com a alteração da Lei dos Registros Públicos e a vigência do Novo Código de Processo Civil, passou a ser regulamentado um novo procedimento para requerer a usucapião sem a dependência do poder judiciário, ou seja, extrajudicialmente.
E como se diferencia a usucapião judicial e extrajudicial?
Bom, primeiramente, é importante esclarecer que existe mais de um tipo de usucapião, cujos requisitos são diferentes a depender de cada situação. Tais pressupostos estão dispostos no Capítulo II “Da aquisição da propriedade imóvel”, da Lei nº 10406/2002.
Ou seja, antes de observar o procedimento adequado (se judicial ou extrajudicial), os requisitos legais para cada modalidade devem ser observados.
Na referida lei, o artigo 1.241 dispõe que “poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel”.
Portanto, esta é a modalidade de usucapião judicial, cujo pedido da parte interessada será direcionado ao juiz competente para declaração da aquisição da propriedade a partir da posse do bem imóvel.
Na ação, representada por um advogado, a parte deverá apresentar os fatos, fundamentos jurídicos do pedido e o pedido, além dos documentos necessários para comprovação dos requisitos legais.
Já a usucapião extrajudicial é requerida em cartório de registro de imóveis, de modo que não há necessidade da judicialização do pedido de aquisição da propriedade pela posse, porém, os requisitos legais devem ser cumpridos e serão avaliados pelos cartorários.
Também há necessidade de advogado para o procedimento administrativo. Mas, de todo modo, é certo que o procedimento é mais célere, tendo em vista que as partes envolvidas devem estar de acordo a respeito da aquisição da propriedade do bem imóvel pela posse. Caso contrário, não haverá alternativa contrária à remessa do pedido ao juiz competente.
Usucapião Extrajudicial no Novo CPC
Como brevemente destacado, a usucapião extrajudicial é recente no ordenamento jurídico brasileiro e o Código de Processo Civil de 2015 passou a regulamentar a possibilidade da usucapião a ser requerida perante o cartório de registro de imóveis.
Na verdade, o legislador incluiu à Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6015/1973) o artigo 216-A, que dispõe o seguinte:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:(…)”.
O próprio dispositivo é expresso quanto aos documentos essenciais para o sucesso do pedido administrativo, portanto. Falaremos sobre cada um deles adiante.
Quando é possível fazer a solicitação de usucapião extrajudicial?
A solicitação de usucapião extrajudicial é possível, basicamente, quando uma pessoa ao exercer a posse mansa e pacífica de um imóvel por certo período de tempo requer a declaração da aquisição da propriedade.
O pressuposto comum de todos os tipos de usucapião é, portanto, a posse mansa e pacífica do bem. Porém, outros requisitos devem ser cumpridos de acordo com cada caso. Confira abaixo.
Tipos de usucapião:
Ordinária
A usucapião ordinária é aquela prevista no art. 1242, do Código Civil, que assim prevê:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Segundo o dispositivo legal, uma pessoa poderá requerer a declaração de aquisição da propriedade de um bem imóvel quando comprovar a posse mansa e pacífica (contínua e incontestadamente) de 10 anos, além de ser possuidor de boa-fé.
Para fins de direitos reais, em especial relativamente ao direito futuramente almejado à propriedade, entende-se possuidor de boa-fé aquele que não sabe quem é proprietário, mas passa a residir no imóvel como se fosse seu.
Extraordinária
A usucapião extraordinária, por sua vez, é a prevista no art. 1238, do CC:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O requisito nesta modalidade de aquisição de propriedade é, além da posse mansa e pacífica, o período de permanência de 15 anos, pelo menos. Ou seja, a pessoa precisa estar residindo por tempo maior em relação às outras.
De outro lado, o parágrafo único do mesmo artigo estabelece uma hipótese de redução do tempo mínimo para dez anos, desde que o possuidor tenha estabelecido sua moradia ou realize serviços para fins produtivos no respectivo imóvel.
Especial Rural
Não é raro vermos pessoas que vivem por toda a vida em propriedade rural, inclusive trabalhando exclusivamente em ambiente rural, até mesmo produzindo o necessário para sobreviver.
Tais pessoas, também não raras vezes, não regularizam a propriedade. É possível que trabalhem a vida toda sem nem mesmo ter um documento escrito que demonstre o direito real sobre o imóvel que residem.
O Código Civil prevê especialmente a usucapião especial rural, conforme prevê o art. 1239. Veja:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Assim, da leitura do artigo, percebe-se que a pessoa que trabalha em zona rural, em propriedade de metragem não superior a cinquenta hectares, mantendo o bem como moradia própria e da família, no período de 5 anos sem oposição, tem direito à usucapião rural, adquirindo a propriedade pela posse.
Especial Urbana
A mesma modalidade de usucapião especial vale para a propriedade urbana, nos termos do art. 1240 do Código Civil, destaca-se:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Os requisitos para tal modalidade de usucapião são:
- posse mansa e pacífica sem oposição pelo período mínimo de 5 anos;
- utilização para moradia própria ou da família;
- não ser proprietário de outro bem imóvel urbano ou rural.;
- limite de 250m² do imóvel.
Especial Familiar
Há uma espécie de usucapião chamada “familiar”, incluída por uma lei em 2011, que inseriu ao Código Civil o art. 1240-A, in verbis:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
E o que significa este artigo?
Quando um ex-cônjuge ou ex-companheiro decide abandonar o lar familiar, o que permanecer no imóvel pelo período de 2 anos, de metragem de até 250 m², desde que não haja oposição do suposto abandonante, cabe o pedido de usucapião para fins de aquisição da propriedade integralmente.
O cônjuge ou companheiro que permanecer no lar deve utilizar como imóvel de moradia para família e não pode ser proprietário de outro bem imóvel rural ou urbano.
Vale ressaltar que há divergência doutrinária e jurisprudencial sobre a constatação do abandono do lar, sendo entendimento majoritário de que não poderá existir qualquer documento comprobatório de que houve apenas uma separação de fato e não um abandono.
Quais são os documentos necessários para a requisição de usucapião extrajudicial?
Como mencionamos ao longo do artigo, há a possibilidade do procedimento de usucapião ocorrer extrajudicialmente. Nestes casos, é necessário que exista consenso entre as partes envolvidas e, além disso, os requisitos legais devem ser averiguados pelos funcionários do cartório.
Pois bem, quais os documentos necessários para viabilizar a requisição de usucapião extrajudicial, então?
Existem diversos documentos que podem ser utilizados, sendo importante avaliar se há comprovação dos requisitos legais para o sucesso do requerimento. Ou seja, os documentos servem para comprovar que o direito real existe e pode ser concedido em cartório.
O Conselho Nacional de Justiça regulamentou os documentos necessários para a usucapião extrajudicial, através do provimento 65. Tal provimento amplia os documentos já expressos no art. 216-A inseridos na Lei de Registros Públicos pelo CPC/2015.
Mas existem 5 principais documentos que servem para o pedido de usucapião extrajudicial. Destacamos a seguir.
Ata notarial de posse
Como você sabe, a posse mansa e pacífica do usufruto do bem é requisito para qualquer modalidade de usucapião. Assim, a ata notarial é um documento que presume fé pública, que é elaborado pelo próprio cartório de notas.
Por tais razões, a ata notarial de posse atesta a fé pública da posse. E não é só isso.
A ata deve dispor sobre o tempo de duração da posse, outro requisito essencial para a concessão da usucapião.
O próprio cartorário poderá valer-se de outras solicitações para confirmar a posse do bem, como testemunhas, fotos, deslocamento até o local para averiguação etc.
Confirmando a posse e o tempo de duração, será lavrada a ata notarial de posse.
Planta e memorial descritivo do imóvel
Estes documentos são comuns quando a pessoa adquire um imóvel na planta, por exemplo.
Nada mais é do que um documento com imagens e informações escritas acerca da planta e um memorial descritivo e detalhado do imóvel. São elaborados por engenheiros para casas e prédios e, por isso, deve constar o registro profissional com assinatura do responsável pelo documento.
Assinatura dos envolvidos
Quanto à planta e ao memorial descritivo, além da assinatura do responsável por elaborar (engenheiro), é necessário, segundo a Lei de Registros Públicos, que o proprietário e os possuidores assinem, haja vista que a usucapião extrajudicial depende da concordância de todos os envolvidos.
E o provimento 65, do CNJ, é rigoroso. Há exigência da assinatura de todos os residentes no imóvel (ou ocupantes), bem como dos titulares dos imóveis vizinhos que sejam confinantes.
E se há um condomínio no imóvel confinante, por exemplo, por meio da Lei da Reurbanização (13.465/2017), promulgada em 2017, permite-se que o síndico assine representando todos os vizinhos, desde que seja um condomínio regular.
Certidões negativas
As certidões negativas devem ser emitidas para garantir que não há ou não houve impugnação ou manifestação a respeito da posse exercida por meio de ação judicial. Em outras palavras, para comprovar que a posse foi mansa e pacífica.
O próprio provimento 65 do CNJ, prevê no art. 4º, que as certidões devem ser emitidas em nome da pessoa interessada, do cônjuge ou companheiro, dos anteriores possuidores e respectivos cônjuges ou conviventes, na hipótese de ser somado o período de posse dos possuidores anteriores para a soma do tempo necessário exigido por lei.
Obs: é possível somar os períodos das posses para atingir o mínimo legal. Podendo usar o tempo de posse do antigo possuidor do imóvel.
E, por fim, a certidão em nome do proprietário e do respectivo cônjuge ou companheiro.
As certidões devem ser emitidas tanto pela justiça estadual quanto federal.
Justo título
O justo título é aquele que atesta a posse do bem imóvel pelo possuidor, ou seja, qualquer documento que comprove a posse fática e principalmente o tempo da posse.
A título de exemplo, até carnês de IPTU em nome do possuidor podem ser justo título.
Prazos para usucapião extrajudicial
Bom, a usucapião extrajudicial será possível, então, quando os documentos necessários previstos pela LRP forem reunidos e os pressupostos legais estejam devidamente comprovados.
Estando tudo certinho, o prazo de duração da usucapião extrajudicial leva em torno de 90 a 120 dias, pensando que não houve problemas perante o cartório e os documentos estavam corretos. Maravilha, não?
Porém, se os documentos não estiverem devidamente de acordo com LRP, como em um dos documentos que não se obteve a assinatura de todos os envolvidos, o próprio cartório ficará responsável por emitir notificações, oportunizando a apresentação de alguma impugnação a respeito do pedido.
O silêncio após a notificação se presume como concordância, segundo a disposição do NCPC.
Qual o valor para a solicitação de usucapião extrajudicial?
Quanto ao valor para requerer a usucapião extrajudicial, irá depender de cada cartório, eis que os emolumentos variam de acordo com cada região, cidade ou estado.
Como ocorre a contestação da usucapião extrajudicial?
Lembra que mencionamos sobre a notificação dos envolvidos a respeito do pedido da usucapião? Pois então.
Na verdade, a contestação da usucapião extrajudicial poderá ocorrer em três momentos distintos, de acordo os parágrafos 2ª, 3º e 4º, do art. 216-A, da LRP:
2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
Assim, como mencionamos no tópico anterior, caso alguma assinatura de um dos titulares de direitos reais do imóvel falte no documento que atesta a posse, deverá o cartório proceder a notificação dos envolvidos para oportunizar manifestação (§2º). O prazo para a manifestação é de 15 dias e deverá ocorrer por escrito.
Os entes do poder público também devem ser notificados, como dispõe o §3º, tendo em vista que propriedade pública não é passível de usucapião. O prazo é de 15 dias também.
E, por fim, haverá publicação em edital para ciência de terceiros, conforme o §4º, cujo prazo para eventual impugnação deve ocorrer em até 15 dias.
Estas são as possibilidades de impugnação.
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